Kurz gesagt: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit abberufen, auch ohne wichtigen Grund. Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Der Vertrag mit dem bisherigen Verwalter endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Im selben Termin bestellt die Versammlung den neuen Verwalter.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Schritte nötig sind, welche Fristen gelten, wie die Beschlüsse formuliert werden und welche Unterlagen der bisherige Verwalter herausgeben muss.
Was hat sich 2020 geändert?
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, ist der Wechsel deutlich einfacher geworden.
Früher konnte die Gemeinschaftsordnung festlegen, dass ein Verwalter nur aus wichtigem Grund abberufen werden darf. Das war der Normalfall, und Eigentümer mussten Pflichtverletzungen nachweisen. Heute ist die Abberufung jederzeit möglich (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Abweichende Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag sind unwirksam (§ 26 Abs. 5 WEG).
Zum Ausgleich schützt das Gesetz den Verwalter: Sein Vertrag endet nicht sofort, sondern spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Ob er für diese Zeit noch Vergütung verlangen kann, hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab.
Außerdem können Eigentümer seit dem 1. Dezember 2023 verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Auch das ist für viele Gemeinschaften ein Anlass, ihre Verwaltung zu überprüfen.
Die sechs Schritte im Überblick
| Schritt | Was passiert | Rechtsgrundlage | Typischer Zeitbedarf |
|---|---|---|---|
| 1. Angebote einholen | Beirat oder Eigentümer fragen mehrere Verwaltungen an | – | 2–6 Wochen |
| 2. Tagesordnung festlegen | Abberufung, Bestellung, Vertrag und Vollmacht | § 23 Abs. 2 WEG (Gegenstand bei Einberufung bezeichnen) | 1 Woche |
| 3. Versammlung einberufen | Einladung mit mindestens drei Wochen Frist | § 24 Abs. 1–4 WEG | 3–4 Wochen |
| 4. Beschluss fassen | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen | § 25 Abs. 1, § 26 WEG | Versammlungstag |
| 5. Vertrag unterschreiben | bevollmächtigte Person unterschreibt für die Gemeinschaft | § 9b Abs. 2 WEG | 1–2 Wochen |
| 6. Übergabe | Unterlagen, Konten, Schlüssel, Verträge | §§ 666, 667 BGB (Auftragsrecht) | 2–6 Wochen |
Insgesamt dauert ein Wechsel von der ersten Anfrage bis zum Start der neuen Verwaltung meist zwei bis vier Monate. Der wichtigste Taktgeber ist der Termin der Eigentümerversammlung.
Schritt 1: Angebote einholen und vergleichen
Für die Bestellung eines neuen Verwalters sollten der Versammlung in der Regel mehrere Angebote vorliegen. Die Rechtsprechung sieht es als Teil einer ordnungsgemäßen Entscheidung an, dass die Eigentümer Alternativen vergleichen können. Wie viele Angebote im Einzelfall nötig sind, ist nicht gesetzlich geregelt. Zwei bis drei Angebote sind in der Praxis üblich.
Vergleichen Sie nicht nur den Preis. Achten Sie auf:
- Grundvergütung je Einheit und Monat, und was sie genau umfasst
- Sonderleistungen und deren Preise (zusätzliche Versammlungen, Baubetreuung, Mahnverfahren)
- Nachweise: Erlaubnis nach § 34c GewO, Vermögensschadenhaftpflicht, Zertifizierung nach § 26a WEG
- Zusagen zu Erreichbarkeit und Abrechnungsterminen, möglichst im Vertrag
- Laufzeit: höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG)
Unsere Prüffragen für diesen Vergleich finden Sie im Ratgeber „Woran Sie eine gute Hausverwaltung erkennen“.
Schritt 2: Die Tagesordnung richtig aufsetzen
Beschlüsse sind nur gültig, wenn ihr Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Für den Wechsel gehören drei Punkte auf die Tagesordnung:
- Abberufung des bisherigen Verwalters, mit Datum („mit Wirkung zum 31.12.2026“)
- Bestellung des neuen Verwalters, mit Beginn und Laufzeit
- Verwaltervertrag und Bevollmächtigung einer Person, die ihn für die Gemeinschaft unterschreibt
Musterformulierung (unverbindlich):
TOP 5: Abberufung der XY Hausverwaltung GmbH als Verwalterin mit Wirkung zum 31.12.2026 TOP 6: Bestellung der … als Verwalterin für die Zeit vom 01.01.2027 bis 31.12.2029 TOP 7: Abschluss des Verwaltervertrags gemäß Anlage; Ermächtigung der/des Beiratsvorsitzenden zur Unterzeichnung
Achten Sie darauf, dass Abberufung und Bestellung zum selben Tag wirksam werden. Sonst ist die Gemeinschaft für eine Zeit ohne Verwalter.
Schritt 3: Die Versammlung einberufen
Einberufen muss grundsätzlich der amtierende Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG), auch wenn es um seine eigene Abberufung geht. Die meisten Verwalter tun das ohne Widerstand.
Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform eine Versammlung und nennen Zweck und Gründe, muss der Verwalter einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Textform heißt: eine E-Mail reicht.
Weigert er sich pflichtwidrig oder fehlt ein Verwalter, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Die Einladung muss in Textform erfolgen und mindestens drei Wochen vor der Versammlung zugehen, außer in Fällen besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Legen Sie die Angebote der Einladung bei, damit sich alle vorbereiten können.
Schritt 4: Beschluss fassen
Für Abberufung und Bestellung genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer ist seit 2020 nicht mehr nötig. Gesetzlich hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (Kopfprinzip, § 25 Abs. 2 WEG); Ihre Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes regeln, etwa eine Stimme je Einheit oder nach Miteigentumsanteilen. Enthaltungen zählen nicht mit (BGH, Beschluss vom 08.12.1988, V ZB 3/88).
Ein Beschluss ohne Versammlung, der sogenannte Umlaufbeschluss, ist nur gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Für einen Verwalterwechsel ist das selten realistisch.
Anfechtungsfrist: Jeder Eigentümer kann einen Beschluss innerhalb eines Monats beim Amtsgericht anfechten; die Klage muss innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG). Bis zu einer Entscheidung bleibt der Beschluss wirksam.
Schritt 5: Den Vertrag unterschreiben
Gegenüber dem Verwalter wird die Gemeinschaft vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder von einem durch Beschluss ermächtigten Eigentümer vertreten (§ 9b Abs. 2 WEG). Diese Person unterschreibt den neuen Vertrag. Ohne Beirat sollte die Versammlung im selben Beschluss festlegen, wer unterschreibt.
Schritt 6: Die Übergabe
Der bisherige Verwalter muss alles herausgeben, was er für die Gemeinschaft erlangt hat. Das folgt aus dem Auftragsrecht (§§ 666, 667 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag).
Welche Unterlagen und Zugänge dazugehören, zeigt unsere Checkliste Unterlagen beim Verwalterwechsel.
Halten Sie die Übergabe in einem Protokoll fest. Was fehlt, fordert der neue Verwalter schriftlich mit Frist nach.
Ein Beispiel-Zeitplan
Für eine Gemeinschaft, die zum 1. Januar wechseln möchte:
| Zeitpunkt | Schritt |
|---|---|
| September | Angebote anfragen |
| Anfang Oktober | Angebote liegen vor, Beirat bereitet Tagesordnung vor |
| bis 21 Tage vor der Versammlung | Einladung geht zu |
| Anfang November | Eigentümerversammlung mit Beschluss |
| bis Anfang Dezember | Anfechtungsfrist läuft ab, Vertrag unterschrieben |
| Dezember | Übergabetermin mit dem bisherigen Verwalter |
| 1. Januar | Start der neuen Verwaltung |
Für Ihren eigenen Zeitplan beraten wir Sie gerne im Erstgespräch: Anfrage vorbereiten.
Typische Stolpersteine
- Wer erstellt die Jahresabrechnung für das alte Jahr? Bei einem Wechsel zum Jahreswechsel sollte im Beschluss und im neuen Vertrag ausdrücklich geregelt sein, wer die Abrechnung für das abgelaufene Jahr aufstellt.
- Vergütung nach der Abberufung. Prüfen Sie vor der Versammlung den bisherigen Vertrag. Ein Ende „spätestens sechs Monate“ nach der Abberufung kann Kosten verursachen.
- Lastschriften für das Hausgeld. Bleibt das Konto der Gemeinschaft gleich, laufen sie meist weiter. Ändert sich etwas, müssen alle Eigentümer rechtzeitig informiert werden.
- Fristlose Kündigung. Wer den Vertrag sofort beenden will, braucht einen wichtigen Grund. Das sollte rechtlich geprüft werden.
So begleiten wir einen Wechsel
Wir erstellen ein schriftliches Angebot, das Sie der Einladung zur Versammlung beilegen können. Nach dem Beschluss stimmen wir die Übergabe mit der bisherigen Verwaltung ab, prüfen die Unterlagen auf Vollständigkeit und halten offene Vorgänge fest.
So läuft der Verwaltungswechsel mit diprom →
Häufige Fragen
Kann ein einzelner Eigentümer den Verwalter abberufen?
Ein einzelner Eigentümer kann den Verwalter nicht allein abberufen; dafür braucht es einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Er kann aber mit mehr als einem Viertel der Eigentümer eine Versammlung verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
Braucht die Gemeinschaft einen Grund für die Abberufung?
Seit dem 1. Dezember 2020 braucht eine WEG keinen Grund, um ihren Verwalter abzuberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Abweichende Regeln in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam.
Wie lange läuft der alte Vertrag nach der Abberufung weiter?
Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Ein früheres Ende kann sich aus dem Vertrag selbst ergeben.
Wie lange darf der neue Verwalter bestellt werden?
Ein Verwalter darf höchstens für fünf Jahre bestellt werden, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum höchstens für drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
Was passiert, wenn der alte Verwalter die Unterlagen nicht herausgibt?
Der bisherige Verwalter ist verpflichtet, alle Unterlagen der Gemeinschaft herauszugeben (§ 667 BGB). Gibt er sie trotz Fristsetzung nicht heraus, kann die Gemeinschaft den Anspruch gerichtlich durchsetzen; dazu sollte sie anwaltlich beraten werden.
Weiterlesen
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), §§ 9b, 19, 23, 24, 25, 26, 45: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 666, 667: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__667.html
- Haufe, „Abberufung des Verwalters nach der WEG-Reform“: https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-abberufung-des-weg-verwalters_258_565292.html
Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein (Stand 14.11.2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.