Kurz gesagt: Eine gute Hausverwaltung erkennen Sie an prüfbaren Fakten, nicht an Werbeversprechen. Sie besitzt eine Erlaubnis nach § 34c GewO, ist mit einer Vermögensschadenhaftpflicht versichert, beschäftigt einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG, führt die Gelder auf Konten der Gemeinschaft und schreibt Erreichbarkeit und Termine in den Vertrag. Die zwölf Fragen unten können Sie jeder Verwaltung stellen, auch uns.
Diese Liste ist bewusst neutral. Sie hilft Ihnen, Angebote zu vergleichen, egal von welcher Verwaltung.
Rechtliche Grundlagen
1. Hat die Verwaltung eine Erlaubnis nach § 34c GewO?
Wer gewerbsmäßig Wohnungseigentum oder Mietwohnungen für Dritte verwaltet, braucht eine Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO). Voraussetzungen sind unter anderem Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung.
So prüfen Sie es: Die Erlaubnis und die zuständige Aufsichtsbehörde sollten im Impressum stehen. Im Zweifel fragen Sie nach dem Erlaubnisbescheid.
2. Ist die Verwaltung gegen Vermögensschäden versichert?
Wohnimmobilienverwalter müssen eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 € je Schadensfall und 1.000.000 € für alle Schäden eines Jahres (§ 15 Makler- und Bauträgerverordnung).
So prüfen Sie es: Lassen Sie sich die Versicherungsbestätigung zeigen.
3. Gibt es einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG?
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Zertifiziert ist, wer eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer bestanden hat. Ausnahmen gelten nur für sehr kleine Gemeinschaften, die von einem Eigentümer selbst verwaltet werden.
So prüfen Sie es: Fragen Sie nach Name der zertifizierten Person, IHK und Datum.
4. Bilden sich die Mitarbeiter weiter?
Wohnimmobilienverwalter und ihre mit der Verwaltung befassten Mitarbeiter müssen sich innerhalb von drei Jahren 20 Stunden weiterbilden (§ 34c Abs. 2a GewO).
So prüfen Sie es: Fragen Sie, wie die Weiterbildung nachgewiesen wird.
Geld und Konten
5. Liegt das Geld der Gemeinschaft auf eigenen Konten?
Das Hausgeld und die Erhaltungsrücklage gehören der Gemeinschaft. Sie gehören auf Konten, die auf den Namen der Gemeinschaft laufen, getrennt vom Vermögen der Verwaltung. Bei der Mietverwaltung gilt für Kautionen eine eigene Pflicht: Sie sind getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB).
So prüfen Sie es: Fragen Sie, auf wessen Namen die Konten laufen und wer Zugriff hat.
6. Wie werden Rechnungen vor der Zahlung geprüft?
Gute Verwaltungen prüfen jede Rechnung auf Dubletten, Rechenfehler, Pflichtangaben und Übereinstimmung mit Angebot und Auftrag. Für größere Beträge holen sie die Freigabe des Beirats ein.
So prüfen Sie es: Fragen Sie, ab welchem Betrag der Beirat eingebunden wird und wie Bankdaten-Änderungen von Handwerkern geprüft werden.
Erreichbarkeit und Arbeitsweise
7. Gibt es eine feste Ansprechperson mit Vertretung?
Sie sollten wissen, wer für Ihr Objekt zuständig ist und wer übernimmt, wenn diese Person nicht da ist.
So prüfen Sie es: Fragen Sie nach Namen, Durchwahl und Vertretungsregel.
8. Was ist zur Reaktionszeit vereinbart?
Viele Verwaltungen werben mit schneller Erreichbarkeit. Verlässlich ist nur, was im Vertrag steht.
So prüfen Sie es: Fragen Sie, ob Reaktionszeit, Update-Rhythmus bei laufenden Vorgängen und Termin der Jahresabrechnung im Verwaltervertrag stehen.
9. Wie ist der Notdienst geregelt?
Ein Rohrbruch am Wochenende braucht eine Lösung, nicht einen Anrufbeantworter.
So prüfen Sie es: Fragen Sie nach der Notfallnummer und wer dort abnimmt.
Vertrag und Kosten
10. Sind Laufzeit und Leistungen klar geregelt?
Ein Verwalter darf höchstens fünf Jahre bestellt werden, bei der ersten Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Der Vertrag sollte die Grundleistungen vollständig beschreiben.
11. Sind alle Sonderleistungen mit Preis aufgeführt?
Ein niedriger Grundpreis mit vielen teuren Extras kann am Ende mehr kosten. Ein seriöses Angebot listet Sonderleistungen mit Preis auf. Marktzahlen finden Sie im Ratgeber „Was kostet eine Hausverwaltung?“.
12. Passt die Verwaltung zur Größe Ihres Objekts?
Eine Verwaltung, die vor allem große Wohnanlagen betreut, hat für eine Gemeinschaft mit sechs Wohnungen oft wenig Zeit. Umgekehrt braucht eine große Anlage mit Tiefgarage und Aufzug Erfahrung mit Technik und Baumaßnahmen.
So prüfen Sie es: Fragen Sie nach vergleichbaren Objekten und, wenn möglich, nach Kontakt zu einem Beirat, der seit einiger Zeit betreut wird.
Bewertungen richtig lesen
Online-Bewertungen geben Hinweise, sind bei Hausverwaltungen aber mit Vorsicht zu lesen:
- Viele Einträge beruhen auf weniger als 20 Bewertungen. Einzelne Stimmen wiegen dann schwer.
- Unzufriedene Mieter bewerten häufiger als zufriedene Eigentümer. Ein Mieter, dessen Kaution einbehalten wurde, bewertet eine Verwaltung anders als ein Beirat.
- Achten Sie darauf, ob und wie die Verwaltung auf Kritik antwortet.
Wichtiger als die Sternzahl ist, ob sich bestimmte Kritikpunkte wiederholen, etwa fehlende Rückmeldungen.
Checkliste zum Ausdrucken
| Nr. | Prüffrage | Antwort der Verwaltung | erfüllt? |
|---|---|---|---|
| 1 | Erlaubnis nach § 34c GewO, Aufsichtsbehörde | ☐ | |
| 2 | Vermögensschadenhaftpflicht (mind. 500.000 € / 1 Mio. €) | ☐ | |
| 3 | zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG | ☐ | |
| 4 | Weiterbildungsnachweis | ☐ | |
| 5 | Konten auf den Namen der Gemeinschaft | ☐ | |
| 6 | Rechnungsprüfung und Freigabegrenze | ☐ | |
| 7 | feste Ansprechperson und Vertretung | ☐ | |
| 8 | Reaktionszeit und Termine im Vertrag | ☐ | |
| 9 | Notdienst | ☐ | |
| 10 | Laufzeit und Leistungsbeschreibung | ☐ | |
| 11 | Sonderleistungen mit Preis | ☐ | |
| 12 | Erfahrung mit vergleichbaren Objekten | ☐ |
Wie wir diese Fragen beantworten
- Erlaubnis nach § 34c GewO: beantragt, noch nicht erteilt.
- Vermögensschadenhaftpflichtversicherung: besteht.
- Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG: wird derzeit geklärt; wir informieren Sie im Angebot über den aktuellen Stand.
- Feste Ansprechperson: je Standort – Moers: Mathias, Unna: Sebastian Reinemann, Olching: Tobias, Bretzfeld: Stephan und Natalie.
- Konten: Jede Gemeinschaft hat ein eigenes Konto auf ihren Namen; die Erhaltungsrücklage liegt getrennt.
- Freigabegrenze: Bis zu welchem Betrag wir ohne Beschluss beauftragen, regelt der Verwaltervertrag Ihrer Gemeinschaft.
- Reaktionszeit: Rückmeldung innerhalb von zwei Werktagen.
- Notdienst: Auch außerhalb der Bürozeiten erreichbar unter +49 173 6391709.
- Laufzeit: Wir schließen Verwalterverträge für zwei Jahre – wir wollen nicht mit Zwang, sondern mit guter Arbeit binden.
- Sonderleistungen: Leistungen außerhalb der Grundvergütung stehen in einer transparenten Liste, die Sie mit dem Angebot erhalten.
- Erfahrung: Eigene Erfahrung als Vermieter und Eigentümer seit 2010.
Häufige Fragen
Woran erkenne ich eine seriöse Hausverwaltung?
Eine seriöse Hausverwaltung hat eine Erlaubnis nach § 34c GewO, eine Vermögensschadenhaftpflicht, idealerweise einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG, führt die Gelder auf Konten der Gemeinschaft und nennt alle Kosten im Angebot.
Wo sehe ich, ob eine Hausverwaltung eine Erlaubnis hat?
Die Erlaubnis nach § 34c GewO und die zuständige Aufsichtsbehörde sollten im Impressum der Verwaltung stehen. Im Zweifel können Sie sich den Erlaubnisbescheid zeigen lassen.
Muss jede Hausverwaltung zertifiziert sein?
Eine Pflicht zur Zertifizierung gibt es nicht. Seit dem 1. Dezember 2023 kann aber jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG), mit einer Ausnahme für kleine, von einem Eigentümer selbst verwaltete Gemeinschaften.
Wie viele Angebote sollte eine WEG einholen?
Zwei bis drei Angebote sind in der Praxis üblich. Die Rechtsprechung erwartet bei der Neubestellung in der Regel, dass die Eigentümer Alternativen vergleichen konnten.
Sind Online-Bewertungen bei Hausverwaltungen aussagekräftig?
Online-Bewertungen beruhen bei Hausverwaltungen oft auf wenigen Stimmen und stammen häufiger von Mietern als von Eigentümern. Aussagekräftiger sind wiederkehrende Kritikpunkte und die Antworten der Verwaltung.
Weiterlesen
- Was kostet eine Hausverwaltung? Preise 2026 und was im Grundpreis steckt
- Hausverwaltung wechseln: Ablauf, Fristen und Checkliste für Ihre WEG
- Zertifizierter Verwalter: Was Eigentümer wissen müssen
Quellen
- Gewerbeordnung § 34c: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html
- Makler- und Bauträgerverordnung § 15 (Berufshaftpflicht) und § 15b (Weiterbildung): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/
- Wohnungseigentumsgesetz §§ 19, 26, 26a: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
- § 551 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
- IHK Frankfurt am Main, „IHK-Zertifizierung für WEG-Verwalter“: https://www.frankfurt-main.ihk.de/branchenthemen/bau-und-immobilienwirtschaft/brancheninfos-beratungsangebote/ihk-zertifizierung-fuer-wohnimmobilienverwalter-5326556
Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein (Stand 14.11.2026) und ersetzt keine Rechtsberatung.