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Heizkostenabrechnung: Was die Heizkostenverordnung verlangt

So funktioniert die Heizkostenabrechnung nach Heizkostenverordnung: 50–70 % nach Verbrauch, fernablesbare Zähler bis Ende 2026, CO2-Kosten, Kürzungsrecht.

Redaktion diprom Hausverwaltung ·

Kurz gesagt: In Gebäuden mit zentraler Heizung müssen Heiz- und Warmwasserkosten überwiegend nach Verbrauch abgerechnet werden. Zwischen 50 und 70 Prozent werden nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche. Erfassungsgeräte, die nicht aus der Ferne ablesbar sind, müssen bis Ende 2026 ersetzt oder nachgerüstet werden. Wer gegen die Verordnung verstößt, muss mit Kürzungen rechnen. Die Heizkostenverordnung geht dem Mietvertrag vor und gilt auch in Eigentümergemeinschaften.

Dieser Ratgeber erklärt die Regeln für Vermieter und Eigentümergemeinschaften, die aktuelle Pflicht zur Fernablesung und die Aufteilung der CO2-Kosten.

Für wen gilt die Heizkostenverordnung?

Die Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung, HeizkostenV) gilt für Gebäude, in denen eine zentrale Heizungs- oder Warmwasseranlage mehrere Nutzer versorgt (§ 1 HeizkostenV). Dazu zählen auch Fernwärme und Wärmelieferung (Contracting).

Sie gilt

Wichtig: Die Heizkostenverordnung hat Vorrang vor abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag (§ 2 HeizkostenV). Eine Ausnahme besteht für Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.

Ausnahmen von der Pflicht zur Verbrauchserfassung regelt § 11 HeizkostenV, etwa wenn die Erfassung technisch nicht möglich oder unverhältnismäßig teuer ist. Diese Ausnahmen sind eng.

Die Grundregel: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch

Kostenart Anteil nach Verbrauch Rest nach Rechtsgrundlage
Heizung mindestens 50 %, höchstens 70 % Wohn- oder Nutzfläche (oder umbauter Raum) § 7 Abs. 1 HeizkostenV
Warmwasser mindestens 50 %, höchstens 70 % Wohn- oder Nutzfläche § 8 Abs. 1 HeizkostenV

Pflicht zu 70 Prozent: In Gebäuden, die nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllen, mit Öl oder Gas beheizt werden und deren freiliegende Leitungen überwiegend gedämmt sind, müssen 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV).

Innerhalb der Spanne legt der Vermieter (bzw. die Eigentümergemeinschaft per Beschluss) den Schlüssel fest. Eine Änderung ist nur unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 HeizkostenV möglich, etwa zu Beginn eines Abrechnungszeitraums.

Warum nicht 100 Prozent nach Verbrauch? Ein Teil der Wärme geht über Leitungen, Treppenhaus und Wände verloren oder kommt Nachbarwohnungen zugute. Diese Grundkosten verteilt die Verordnung deshalb nach Fläche.

Welche Kosten gehören dazu?

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zählen nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV insbesondere:

Nicht dazu gehören Reparaturen der Heizung und der Austausch defekter Teile. Das ist Instandhaltung und bleibt beim Eigentümer.

Warmwasser: Wird Warmwasser zentral mit der Heizung erzeugt, muss die auf das Warmwasser entfallende Wärmemenge seit 2014 grundsätzlich mit einem Wärmezähler gemessen werden (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV).

Fernablesbare Zähler: Frist 31. Dezember 2026

Seit der Novelle der Heizkostenverordnung vom 1. Dezember 2021 gilt:

  1. Geräte, die nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut werden, müssen fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV). Fernablesbar heißt: Das Ablesen ist ohne Betreten der Wohnung möglich, etwa per Funk.
  2. Bereits eingebaute Geräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Ausnahmen gelten bei technischer Unmöglichkeit, unangemessenem Aufwand oder unbilliger Härte.
  3. Seit dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch fernablesbare Geräte eingebaut werden, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können (§ 5 Abs. 2 Satz 3). Fernablesbare Geräte, die bis zum 1. Dezember 2022 eingebaut wurden, müssen diese Anforderung bis zum 31. Dezember 2031 erfüllen (§ 5 Abs. 4 HeizkostenV).

Was das für Eigentümer jetzt bedeutet: Wer noch Verdunsterröhrchen oder ältere elektronische Verteiler ohne Funk im Haus hat, muss bis Jahresende handeln. In einer Eigentümergemeinschaft braucht es dafür in der Regel einen Beschluss, entweder über Kauf oder Anmietung der Geräte und über den Auftrag an einen Messdienstleister. Die nächste Versammlung sollte das auf die Tagesordnung nehmen, falls nicht schon geschehen.

Monatliche Verbrauchsinformation

Sind fernablesbare Geräte eingebaut, müssen die Nutzer seit dem 1. Januar 2022 monatlich eine Abrechnungs- oder Verbrauchsinformation erhalten (§ 6a HeizkostenV). Sie enthält mindestens den Verbrauch des letzten Monats, einen Vergleich mit dem Vormonat und mit dem Vorjahresmonat sowie einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer. Die Information kann auch über ein Webportal oder eine App bereitgestellt werden.

Auch die jährliche Heizkostenabrechnung muss seit 2022 zusätzliche Angaben enthalten, etwa zum Brennstoffmix, zu Steuern und Abgaben und zu Vergleichswerten (§ 6a Abs. 3 HeizkostenV).

Kürzungsrecht des Mieters

Verstoß Kürzung Rechtsgrundlage
Kosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet 15 % des auf den Mieter entfallenden Anteils § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV
Pflicht zur Fernablesbarkeit nicht erfüllt 3 % § 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV
Informationspflichten nach § 6a nicht erfüllt 3 % § 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV

Diese Kürzungsrechte gelten nicht im Verhältnis zwischen einem Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV).

Die Kürzungen können sich addieren. Für Vermieter sind die Beträge selten groß. In einer Eigentümergemeinschaft trifft das Risiko aber jeden vermietenden Eigentümer einzeln, wenn die Gemeinschaft die Geräte nicht rechtzeitig umrüstet.

CO2-Kosten: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter

Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Für Wohngebäude, die mit Öl, Gas oder anderen fossilen Brennstoffen beheizt werden, regelt es:

In der Eigentümergemeinschaft: Die WEG-Verwaltung sollte in der Jahresabrechnung die Daten liefern, die vermietende Eigentümer für die CO2-Aufteilung brauchen, also Brennstoffmenge, Emissionen und CO2-Kosten je Einheit. Sonst muss jeder Vermieter sie selbst zusammensuchen.

Häufige Fehler

  1. Verteilerschlüssel außerhalb der Spanne (z. B. 100 % nach Fläche) → Kürzung um 15 %.
  2. Geräte nicht rechtzeitig umgerüstet → Kürzung um 3 % ab 2027.
  3. Reparaturkosten der Heizung in der Abrechnung.
  4. Nutzerwechsel nicht sauber abgegrenzt. Bei einem Mieterwechsel während des Jahres ist eine Zwischenablesung nötig oder eine Aufteilung nach § 9b HeizkostenV (Gradtagszahlen).
  5. Ausgefallene Geräte nicht ersetzt. Fällt ein Gerät aus, darf der Verbrauch geschätzt werden, aber nur in Grenzen (§ 9a HeizkostenV). Ist mehr als 25 Prozent der Fläche betroffen, sind die Kosten ausschließlich nach Fläche (bzw. umbautem Raum) zu verteilen (§ 9a Abs. 2 HeizkostenV).
  6. CO2-Aufteilung fehlt.
  7. Frist versäumt. Für die Heizkostenabrechnung gegenüber dem Mieter gilt dieselbe Zwölf-Monats-Frist wie für die übrigen Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB).

Checkliste

Was wir dabei übernehmen

In der Mietverwaltung und der Sondereigentumsverwaltung erstellen wir die Abrechnung gegenüber den Mietern auf Grundlage der Daten des Messdienstleisters. In der WEG-Verwaltung arbeiten wir mit dem Messdienstleister zusammen und bereiten bei Bedarf Beschlüsse vor. Die Ablesung selbst übernehmen die Messdienstleister.

Mietverwaltung → · WEG-Verwaltung →

Häufige Fragen

Wie viel Prozent der Heizkosten werden nach Verbrauch abgerechnet?

Nach der Heizkostenverordnung mindestens 50 und höchstens 70 Prozent (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). In bestimmten älteren Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung sind 70 Prozent Pflicht.

Bis wann müssen Heizkostenverteiler fernablesbar sein?

Bestehende, nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden; neu eingebaute Geräte müssen bereits seit dem 1. Dezember 2021 fernablesbar sein (§ 5 HeizkostenV).

Was passiert, wenn der Vermieter nicht nach Verbrauch abrechnet?

Der Mieter darf seinen Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Gilt die Heizkostenverordnung auch in der Eigentümergemeinschaft?

Ja. Sie gilt auch für die Verteilung der Kosten zwischen den Wohnungseigentümern (§ 3 HeizkostenV).

Wer zahlt die CO2-Kosten der Heizung?

Seit 2023 werden die CO2-Kosten nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Je höher der CO2-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter, desto größer der Anteil des Vermieters.

Müssen Mieter monatlich über ihren Verbrauch informiert werden?

Ja, wenn fernablesbare Geräte eingebaut sind. Seit 2022 müssen Nutzer monatlich eine Verbrauchsinformation erhalten (§ 6a HeizkostenV), etwa per Post, E-Mail oder Portal.

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Quellen

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein (Stand 14.11.2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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