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Ratgeber & Blog · WEG-Verwaltung

Kleine WEG (3–10 Einheiten): selbst verwalten oder Verwalter beauftragen?

WEG mit 3 bis 10 Wohnungen: Was das Gesetz verlangt, welche Pflichten bei Selbstverwaltung bleiben, was ein Verwalter kostet und wann er sich lohnt.

Redaktion diprom Hausverwaltung ·

Kurz gesagt: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss keinen Verwalter haben. Ohne Verwalter wird sie von allen Eigentümern gemeinsam vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG), und alle gesetzlichen Pflichten bleiben bestehen: Versammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage. Jeder Eigentümer kann außerdem verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird. Für kleine Gemeinschaften lohnt sich ein Verwalter vor allem, wenn niemand die Arbeit dauerhaft übernehmen will, Sanierungen anstehen oder es Streit gibt.

Was das Gesetz verlangt

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst rechtsfähig (§ 9a WEG). Sie kann Verträge schließen, ein Konto führen und klagen. Für sie handelt normalerweise der Verwalter. Gibt es keinen, vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Praktisch heißt das: Für Verträge und Bankgeschäfte müssen alle zustimmen oder eine Person bevollmächtigen.

Die Bestellung eines Verwalters gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Jeder Eigentümer hat Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) und kann deshalb verlangen, dass die Gemeinschaft einen Verwalter bestellt. Seit dem 1. Dezember 2023 kann er sogar einen zertifizierten Verwalter verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Die Ausnahme für kleine Gemeinschaften

Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter gilt nicht, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind:

Ein Eigentümer aus dem Haus kann eine kleine Gemeinschaft also auch ohne Zertifikat verwalten, solange die Mehrheit einverstanden ist.

Diese Pflichten bleiben auch ohne Verwalter

Pflicht Rechtsgrundlage Was konkret zu tun ist
Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr § 24 Abs. 1 WEG Einladung in Textform mit drei Wochen Frist, Niederschrift
Beschluss-Sammlung § 24 Abs. 7, 8 WEG alle Beschlüsse fortlaufend dokumentieren
Wirtschaftsplan § 28 Abs. 1 WEG Kosten schätzen, Hausgeld beschließen
Jahresabrechnung § 28 Abs. 2 WEG Einnahmen und Ausgaben abrechnen, Nachschüsse beschließen
Erhaltungsrücklage § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG angemessene Rücklage ansammeln
Versicherung § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Erhaltung des Gebäudes § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG Wartung, Reparaturen, Prüfpflichten

Dazu kommen Aufgaben, die nicht im WEG stehen, aber anfallen: Hausgeld einziehen und anmahnen, Rechnungen prüfen und bezahlen, Verträge mit Versorgern und Dienstleistern verwalten, Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abrechnen lassen und haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG ausweisen.

Selbstverwaltung: Was funktioniert, was schwierig wird

Selbstverwaltung funktioniert gut, wenn

Schwierig wird es, wenn

Ein Hinweis zur Erlaubnis: Wer gewerbsmäßig für Dritte verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Ein Eigentümer, der nur die eigene Gemeinschaft betreut, handelt in der Regel nicht gewerbsmäßig. Im Zweifel klären Sie das mit dem Gewerbeamt.

Was kostet ein Verwalter für eine kleine WEG?

Kleine Gemeinschaften zahlen je Einheit mehr als große, weil der Aufwand für Abrechnung, Versammlung und Konto kaum von der Größe abhängt. Eine Auswertung von ImmoScout24 nennt für WEGs unter zehn Einheiten einen Mittelwert von 25,58 € netto je Einheit und Monat, für Anlagen mit 50 bis 99 Einheiten 18,37 € (Erhebungsjahr nicht eindeutig angegeben). Der VDIV-Branchenbarometer nennt für 2025 einen Durchschnitt von 29,12 € je Einheit und Monat über alle Größen. Viele Verwaltungen verlangen für kleine Anlagen zusätzlich eine Mindestpauschale.

Beispielrechnung (nur zur Veranschaulichung): Bei 6 Wohnungen und 30 € je Einheit und Monat zahlt die Gemeinschaft 2.160 € im Jahr, also 360 € je Wohnung. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie viel Zeit die Selbstverwaltung kostet und welches Risiko Fehler bergen, etwa eine verspätete Abrechnung oder eine zu geringe Rücklage.

Mehr zu Preisen im Ratgeber „Was kostet eine Hausverwaltung?“.

Warum viele kleine WEGs keinen Verwalter finden

Laut VDIV-Branchenbarometer 2026 sind 62,1 % der Verwaltungen überlastet. 45,9 % lehnen mehr als die Hälfte der WEG-Anfragen ab oder geben ein bewusst hohes Angebot ab, und 21 % nehmen nur noch Objekte ab im Mittel etwa 16 Einheiten an. Kleine Gemeinschaften trifft das zuerst, weil sie für viele Verwaltungen unwirtschaftlich sind.

Für Eigentümer heißt das: früh suchen, vollständige Unterlagen bereithalten und Angebote nicht nur nach dem Preis bewerten.

Entscheidungshilfe: Selbst verwalten oder Verwalter?

Frage Eher selbst verwalten Eher Verwalter
Gibt es einen Eigentümer, der die Aufgabe dauerhaft übernehmen will? ja nein
Stehen in den nächsten Jahren größere Maßnahmen an? nein ja
Gibt es Streit oder Hausgeldrückstände? nein ja
Vermieten mehrere Eigentümer ihre Wohnungen? wenige mehrere
Wohnen die Eigentümer im Haus oder in der Nähe? ja nein
Verlangt ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter? nein ja

Wenn mehrere Antworten in der rechten Spalte liegen, ist ein Verwalter meist die bessere Wahl.

Kleine Gemeinschaften bei diprom

Auch für kleine Gemeinschaften lohnt sich ein Gespräch. Wir besprechen, was Ihre Gemeinschaft braucht, prüfen gemeinsam, ob wir die Betreuung übernehmen können, und nennen den Preis vorab im schriftlichen Angebot.

WEG-Verwaltung bei diprom →

Häufige Fragen

Braucht eine kleine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter?

Eine Eigentümergemeinschaft muss keinen Verwalter haben; ohne Verwalter vertreten alle Eigentümer sie gemeinsam (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Jeder Eigentümer kann aber verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird, weil das zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört.

Darf ein Eigentümer die eigene WEG verwalten?

Ein Wohnungseigentümer darf zum Verwalter der eigenen Gemeinschaft bestellt werden. In Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten braucht er kein Zertifikat nach § 26a WEG, solange weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Welche Pflichten hat eine WEG ohne Verwalter?

Auch ohne Verwalter muss die Gemeinschaft jährlich eine Versammlung abhalten, einen Wirtschaftsplan beschließen, eine Jahresabrechnung erstellen, eine Erhaltungsrücklage bilden und das Gebäude versichern und instand halten (§§ 19, 24, 28 WEG).

Was kostet ein Verwalter für eine WEG mit wenigen Wohnungen?

Für WEGs unter zehn Einheiten nennt eine ImmoScout24-Auswertung einen Mittelwert von 25,58 € netto je Einheit und Monat; viele Verwaltungen verlangen zusätzlich eine Mindestpauschale je Gemeinschaft. Die Preise steigen derzeit.

Warum lehnen Verwaltungen kleine WEGs ab?

Viele Verwaltungen sind ausgelastet, und kleine Gemeinschaften bringen wenig Umsatz bei fast gleichem Aufwand. Laut VDIV-Branchenbarometer 2026 nehmen 21 % der Verwaltungen nur noch Objekte ab im Mittel etwa 16 Einheiten an.

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Quellen

Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein (Stand 14.11.2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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