Kurz gesagt: Das Wohnungseigentumsgesetz kennt drei Formen. Bei der hybriden Versammlung findet die Versammlung vor Ort statt, einzelne Eigentümer können online teilnehmen. Dafür genügt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit. Bei der rein virtuellen Versammlung treffen sich alle nur online. Das braucht seit Oktober 2024 einen Beschluss mit Dreiviertelmehrheit und gilt höchstens drei Jahre. Dazu kommt der Umlaufbeschluss, der ganz ohne Versammlung auskommt, aber in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer braucht.
Die drei Formen im Überblick
| Form | Was | Voraussetzung | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Präsenzversammlung | alle vor Ort | Regelfall | § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG |
| Hybride Versammlung (Online-Teilnahme) | Versammlung vor Ort, einzelne Eigentümer nehmen per Video teil und stimmen elektronisch ab | Beschluss mit einfacher Mehrheit | § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG |
| Virtuelle Versammlung | niemand vor Ort, auch der Verwalter nicht | Beschluss mit mindestens ¾ der abgegebenen Stimmen, gilt höchstens 3 Jahre | § 23 Abs. 1a WEG |
| Umlaufbeschluss | keine Versammlung, Abstimmung in Textform | Zustimmung aller Eigentümer in Textform, oder ein vorheriger Beschluss, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit genügt | § 23 Abs. 3 WEG |
Hybride Versammlung: Online-Teilnahme erlauben
Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort teilnehmen und ihre Rechte ganz oder teilweise elektronisch ausüben können (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Was das praktisch heißt:
- Die Versammlung findet weiter an einem Ort statt, etwa in einem Gemeinderaum oder im Büro der Verwaltung.
- Wer möchte, schaltet sich per Videokonferenz zu, kann mitdiskutieren und abstimmen.
- Der Beschluss kann allgemein gefasst werden („für alle künftigen Versammlungen“) oder nur für eine Versammlung.
Vorteile: Eigentümer, die weiter weg wohnen, etwa Kapitalanleger, beteiligen sich eher. Die Versammlung wird oft beschlussfähiger und besser besucht.
Nachteile: Die Technik muss vor Ort funktionieren (Kamera, Mikrofon, Bildschirm), und die Versammlungsleitung muss Saal und Bildschirm gleichzeitig im Blick haben.
Rein virtuelle Versammlung: die Regeln seit Oktober 2024
Das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen hat § 23 Abs. 1a in das WEG eingefügt. Die Regeln:
- Beschluss mit Dreiviertelmehrheit. Mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen müssen zustimmen. Enthaltungen zählen nach ständiger Rechtsprechung nicht als abgegebene Stimmen (BGH, Beschluss vom 08.12.1988, V ZB 3/88; Urteil vom 18.01.2019, V ZR 324/17).
- Befristung. Der Beschluss gilt höchstens drei Jahre ab der Beschlussfassung. Danach braucht es einen neuen Beschluss.
- Vergleichbarkeit. Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Alle müssen sich äußern, Fragen stellen und abstimmen können.
- Übergangsregel: jährliche Präsenzversammlung. Fassen die Eigentümer einen solchen Beschluss vor dem 1. Januar 2028, muss bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden, außer alle Eigentümer verzichten einstimmig darauf (§ 48 Abs. 6 WEG). Ein Verstoß macht die virtuell gefassten Beschlüsse aber weder nichtig noch anfechtbar.
Was „vergleichbar“ in der Praxis bedeutet (Orientierung, keine abschließende Liste):
- Alle Eigentümer bekommen rechtzeitig Zugangsdaten, mit der Einladung oder getrennt.
- Die Plattform läuft im Browser oder ohne komplizierte Installation.
- Es gibt eine Möglichkeit, sich ohne Video, etwa per Telefon, einzuwählen. Das hilft Eigentümern ohne Computer. Ob eine reine Telefoneinwahl allein die geforderte Vergleichbarkeit erfüllt, ist höchstrichterlich nicht geklärt; als ergänzendes Angebot ist sie sinnvoll.
- Wortmeldungen und Abstimmungen sind für alle sichtbar und nachvollziehbar.
- Identität und Stimmrecht der Teilnehmer werden geprüft, auch bei Vollmachten.
- Es gibt einen technischen Support während der Versammlung.
Risiko: Haben einzelne Eigentümer wegen technischer Probleme nicht teilnehmen können, kann das zur Anfechtung von Beschlüssen führen. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat nach Beschlussfassung (§ 45 WEG). Eine gute Vorbereitung und die Dokumentation technischer Störungen sind deshalb wichtig.
Umlaufbeschluss: Entscheiden ohne Versammlung
Für einzelne Entscheidungen zwischen zwei Versammlungen gibt es den Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG):
- Regelfall: Ein Beschluss ohne Versammlung ist gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (zum Beispiel per E-Mail oder über ein Portal).
- Mehrheitsumlauf: Die Eigentümer können in einer Versammlung beschließen, dass für einen bestimmten einzelnen Gegenstand im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Das eignet sich etwa, wenn noch Angebote fehlen und die Auftragsvergabe nach der Versammlung entschieden werden soll.
In kleinen Gemeinschaften ist der Umlaufbeschluss oft praktischer als jede Versammlung.
Formalien, die immer gelten
Egal ob vor Ort, hybrid oder virtuell:
| Formalie | Regel | Fundstelle |
|---|---|---|
| Einberufung | durch den Verwalter, mindestens einmal im Jahr | § 24 Abs. 1 WEG |
| Form der Einladung | Textform (§ 126b BGB), z. B. Brief oder E-Mail | § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG |
| Frist | mindestens drei Wochen, außer bei besonderer Dringlichkeit | § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG |
| Tagesordnung | Gegenstand der Beschlüsse muss bei der Einberufung bezeichnet sein | § 23 Abs. 2 WEG |
| Niederschrift | unverzüglich nach der Versammlung | § 24 Abs. 6 WEG |
| Beschlusssammlung | Verwalter führt sie | § 24 Abs. 7, 8 WEG |
| Anfechtung | Klage innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung | § 45 WEG |
Für die virtuelle und hybride Versammlung gehören in die Einladung zusätzlich die Hinweise zur Teilnahme: Plattform, Zugangsdaten oder deren Versand, Ablauf der Abstimmung, Kontakt bei technischen Problemen.
Praktische Tipps
- Mit hybrid anfangen. Viele Gemeinschaften beschließen zuerst die Online-Teilnahme. Wenn das gut läuft, folgt der Beschluss zur rein virtuellen Versammlung.
- Technik vorher testen. Ein Probetermin eine Woche vorher für alle, die online teilnehmen wollen.
- Abstimmungsverfahren festlegen. Namentliche Abstimmung per Aufruf ist sicher, aber langsam. Digitale Abstimmungstools sind schneller. Die Ergebnisse müssen nachvollziehbar dokumentiert sein.
- Datenschutz. Die Plattform sollte DSGVO-konform eingesetzt werden. Aufzeichnungen nur mit ausdrücklicher Zustimmung aller. Das Protokoll ersetzt die Aufzeichnung.
- Vollmachten wie gewohnt in Textform vorab einsammeln.
- Beschlussvorlage gut formulieren. Für die Dreiviertelmehrheit: klar regeln, für welchen Zeitraum der Beschluss gilt, auf welcher Plattform und wie Eigentümer ohne Internet teilnehmen können.
Muster für einen Beschlussantrag (zur Anpassung):
„Die Wohnungseigentümer beschließen gemäß § 23 Abs. 1a WEG, dass die Versammlungen der Gemeinschaft in den nächsten [bis zu drei] Jahren ab heute als virtuelle Versammlungen stattfinden. Die Versammlungen werden über [Plattform] durchgeführt; eine Teilnahme per Telefon ist möglich. Bis einschließlich 2028 findet zusätzlich mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung statt.“
Muster ohne Gewähr. Vor Verwendung an den Einzelfall anpassen bzw. rechtlich prüfen lassen.
Was wir dabei übernehmen
In der WEG-Verwaltung bereiten wir die Versammlung vor, führen durch die Tagesordnung und dokumentieren die Ergebnisse im Protokoll und in der Beschluss-Sammlung. Wünscht Ihre Gemeinschaft hybride oder virtuelle Versammlungen, besprechen wir die Umsetzung und formulieren den Beschlussantrag.
Häufige Fragen
Darf eine Eigentümerversammlung online stattfinden?
Ja. Mit einfacher Mehrheit können die Eigentümer die Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung erlauben (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine rein virtuelle Versammlung ohne Präsenz braucht einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG).
Wie lange gilt der Beschluss für virtuelle Versammlungen?
Höchstens drei Jahre ab Beschlussfassung (§ 23 Abs. 1a WEG). Danach muss die Gemeinschaft neu beschließen.
Muss trotz virtueller Versammlungen noch eine Präsenzversammlung stattfinden?
Für Beschlüsse, die vor dem 1. Januar 2028 gefasst werden, muss bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden, außer alle Eigentümer verzichten einstimmig darauf (§ 48 Abs. 6 WEG).
Was ist der Unterschied zwischen hybrider und virtueller Versammlung?
Bei der hybriden Versammlung gibt es einen Versammlungsort, und einzelne Eigentümer nehmen online teil. Bei der virtuellen Versammlung sind alle, auch der Verwalter, nur online verbunden.
Kann eine WEG Beschlüsse per E-Mail fassen?
Ja, als Umlaufbeschluss, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Für einen einzelnen Gegenstand kann die Versammlung vorher beschließen, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit genügt.
Mit welcher Frist wird zu einer virtuellen Versammlung eingeladen?
Mit derselben Frist wie zu jeder Versammlung: mindestens drei Wochen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG).
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Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz §§ 23, 24, 45, 48: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/ (Wortlaut § 23 und § 48 Abs. 6 abgerufen am 14.11.2026)
- Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen (2024), Bundesgesetzblatt
Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein (Stand 14.11.2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.